编辑同志：

我与一家房地产开发公司签订的商品房认购书中约定，我购买房屋的建筑面积为101.37平方米；我必须在十五日内与公司签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续，否则视为自动放弃认购，无权要求返还定金。可当我与公司签订《商品房买卖合同》时，发现房屋建筑面积并非套内建筑面积，而是包含分摊公共面积。请问：我能否以公司在签订认购合同时未主动告知，构成欺诈为由，要求解除认购合同并返还定金？

读者 刘燕珍

刘燕珍读者：

你不能要求解除认购合同并返还定金。

一方面，公司虽未说明公摊面积，但这并不能成为你单方解除认购合同的法定理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”即购房者可以单方解除合同并收回定金的前提，是出现了“因不可归责于当事人双方的事由”。本案中，因为即使你不知晓商品房建筑面积中应当包含公摊面积，但鉴于此举系法律所允许的、众所周知的行业通行规则，也应推定你应当知道，而不能责怪公司没有说明。另一方面，公司的行为不构成欺诈。欺诈是指故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于错误判断作出意思表示。认购书属于预约合同，只是表明双方签订商品房买卖合同的意向，并不是具体的《商品房买卖合同》，付款方式、交房时间、办证时间等直接影响双方权利义务的重要条款，重要条款应当由双方在签订房屋买卖合同时继续协商确定。鉴于公摊面积不是认购书所必须记载的内容，在你没有询问的情况下，公司自然没有主动向你说明的义务。正因为如此，决定了公司并不存在对你提供虚假情况或者故意隐瞒真实情况的情形，即不构成欺诈。⊙颜东岳